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  呂梁馨藝裝飾工程有限公司 回答數(shù)：164

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  呂梁馨藝裝飾工程有限公司

  回答數(shù)：164 被采納數(shù)：02017-01-05 13:34:00

  舉例：朋友小a打算買一套二手房，跟房主談好了價格簽了合同，并交了首付，當時產(chǎn)權(quán)證上只有房主一個人的名字，房主也表示自己是離異狀態(tài)，可是后來有個自稱是房主妻子的女人說不同意賣房，導(dǎo)致貸款手續(xù)無法辦理，因為房價漲得厲害，小a急著買房，就要求房主給個說法，要么解約、要么趕緊配合辦理買房手續(xù)，別耽誤自己買房。
  
  　　房主最開始總是說正在解決中，可是過去快兩周了還沒有實質(zhì)性進展，小a就想如果自己單方面解約的話算不算違約。
  
  　　解答：
  
  　　對于夫妻共同擁有的房產(chǎn)，涉及到共有產(chǎn)權(quán)人，想要出售房產(chǎn)，必須經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人、共有人都同意、簽字，否則即使簽了購房合同也是無效的，銀行也沒辦法走貸款流程。
  
  　　事件中的房主涉嫌隱瞞房屋共有人情況，小a可要求房主承擔違約責任，并支付違約金。
  
  　　其實，小a在驗房階段就應(yīng)該核實房屋產(chǎn)權(quán)人狀況，雖然產(chǎn)權(quán)證上只有房主一個人的名字，但也有可能是夫妻共同財產(chǎn)，小a除了查驗房產(chǎn)權(quán)證、離婚證，還可以通過走訪周圍鄰居，去房管局查看房屋詳細產(chǎn)權(quán)情況，確保無誤后再簽合同。
  
  　　除了上面說的賣房人造成貸款辦不下來的情況，還有開發(fā)商、購房人、非買賣雙方的原因。
  
  　　1. 開發(fā)商沒有及時提交貸款資料
  
  　　購買新房的時候，由于購房人數(shù)較多，難免會有貸款材料沒及時上交的情況，或者開發(fā)商出售沒有預(yù)售許可的房子，這兩種情況是開發(fā)商原因造成貸款無法正常辦理，購房者同樣有權(quán)解除合約并要求開發(fā)商承擔違約金、退還定金和首付款。
  
  　　2. 購房人提交材料或個人征信有問題
  
  　　房貸辦不下來還有一種原因就是購房人自己的問題，比如所交材料有誤、提交材料不全、提供虛假資料致使銀行不能批貸，最常見的要數(shù)個人征信不良了。
  
  　　如果個人信用記錄不良是非惡意造成的，可以跟銀行協(xié)商或者嘗試去其他銀行，要求寬松的銀行可能會批準貸款。但是如果逾期嚴重，比如信用卡連續(xù)3次，累計6次逾期，且金額較大，那鐵定會被拒貸的。
  
  　　個人原因造成的貸款辦不下來，通常是要購房人承擔違約責任的，畢竟是自己犯下的錯誤，也不能讓別人承擔責任是吧?
  
  　　3. 材料、征信都沒問題，就是批貸太慢(非買賣雙方原因)
  
  　　還有一種情況就是，購房人的材料、征信都沒問題，銀行也已經(jīng)通過審批，就是一直不放款，大家都沒錯，買賣雙方只能耐心等待放款。如果銀行沒有按規(guī)定期限放款，購房人可以按照貸款合同主張銀行承擔違約責任。
  
  　　另外，有點背的人會遇到政府或銀行貸款政策發(fā)生變化，銀行停止房貸業(yè)務(wù)，買賣雙方可以協(xié)商解決，實在不行就只能通過法院解決了，證明自己無過錯，要求解除購房合同。
  
  　　法院判決原則：優(yōu)先合同約定
  
  　　需要注意的是，無論是什么原因造成貸款辦不下來，法院判決時一般會以合同約定為準，所以購房人在與開發(fā)商和賣房人、銀行簽訂合同時，就注明違約責任，在維權(quán)時會更容易些。
  
  　　買房貸款辦不下來，無論是誰的原因造成的，到頭來受傷最重的永遠是我們的準房奴們，房價這么貴，好不容易看上一套中意的房子，貸款卻辦不下來，要知道時間就是金錢，房價不等人，耽誤個把個月說不定幾十萬就沒了，就算是對方違約，承擔了違約金，但又要重新看房選房，弄不好都買不到同價位的房了。
  

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