房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程基本上可以分為兩種模式:一種是美國模式,另一種是日本模式。
第一、美國模式
1、評(píng)估資金?;鸢l(fā)起人為滿足自身需求,進(jìn)行REIT基金募集的籌劃,主要包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具,考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報(bào)率等。
2、接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。
3、接洽律師及會(huì)計(jì)師。與有資格的律師及會(huì)計(jì)師討論基金申請(qǐng)發(fā)行的相關(guān)法律、會(huì)計(jì)問題,選定律師事務(wù)所及會(huì)計(jì)師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請(qǐng)文件,此時(shí)已基本確定投資計(jì)劃在財(cái)務(wù)上的可行性分析。
4、接洽不動(dòng)產(chǎn)顧問公司。如果基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任,則需要確定對(duì)象并簽訂REIT管理顧問契約,確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
5、當(dāng)所有文件備齊后即可向SEC申請(qǐng)募集,申請(qǐng)成功后,要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。
第二、日本模式
1、房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價(jià)款給房地產(chǎn)公司;
2、投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理;
3、信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi);
4、房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費(fèi);
5、信托公司向投資者發(fā)放紅利;
6、信托銀行可以將房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售,從購買者身上獲取價(jià)款,再按比例分配給投資者。