目前市場(chǎng)上庫(kù)存狀況普遍不樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積持續(xù)增長(zhǎng)，住宅待售面積略有減少。9月全國(guó)住宅待售面積較前期高位4月下降1.6%。在中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫(kù)存量較上半年末有所增加，從消化周期來(lái)看，三成城市超過(guò)一年。

　　庫(kù)存問(wèn)題是一個(gè)分化的數(shù)據(jù)：目前一二線(xiàn)市場(chǎng)在2014年“930”一系列刺激下，庫(kù)存數(shù)據(jù)壓力有所緩解，壓力大的主要體現(xiàn)在三四線(xiàn)城市。

　　庫(kù)存危機(jī)的另一大擔(dān)心來(lái)自新開(kāi)工降幅有所收窄。9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增長(zhǎng)2.6%，其中住宅投資額僅增長(zhǎng)1.7%。分地區(qū)來(lái)看，西部地區(qū)表現(xiàn)最弱，而東部地區(qū)表現(xiàn)相對(duì)較好，這主要由于東部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況明顯好于中西部地區(qū)。

　　基于此，房地產(chǎn)未來(lái)去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)在哪些方向上努力?

　　首先，信貸政策的繼續(xù)寬松仍然顯得必要。從去年以來(lái)，降息通道已經(jīng)全面打開(kāi)，從2014年11月末開(kāi)始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬(wàn)房貸20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬(wàn)。資金流動(dòng)性的寬松對(duì)購(gòu)房需求的提升有直接作用。

　　其二，直接購(gòu)房減免稅費(fèi)和增加購(gòu)房補(bǔ)貼。這一思路在部分城市已經(jīng)實(shí)行，比如鄭州市政府此前宣布，相關(guān)家庭若自愿放棄保障房購(gòu)房資格，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，將對(duì)其購(gòu)房90平方米以?xún)?nèi)部分給予每平方米800元的補(bǔ)貼。

　　其三，降低房企融資難度。目前看，僅10月份就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開(kāi)發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了470億，國(guó)家在融資端為開(kāi)發(fā)商釋放流動(dòng)性的節(jié)奏在加快，考慮到融資成本的逐步降低，預(yù)計(jì)越來(lái)越多的房企會(huì)進(jìn)行債權(quán)類(lèi)融資。

　　其四，棚戶(hù)區(qū)改造為去庫(kù)存提供了新的需求端。2015年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中明確將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”列為加快培育的六大消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃。

　　其五，伴隨全面二孩政策實(shí)行后加快戶(hù)籍改革。戶(hù)籍制度的優(yōu)化將降低工作居住證轉(zhuǎn)戶(hù)難度，即使在限購(gòu)執(zhí)行嚴(yán)格的城市，工作居住證的辦理難度也有望降低。在未來(lái)以人為本的城鎮(zhèn)化的總方針下，購(gòu)房落戶(hù)政策將在更多城市得到演繹和深化，也將有利于新增戶(hù)籍人口的購(gòu)房需求。

　　最近有關(guān)國(guó)家住房銀行的話(huà)題熱度比較高，這與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的壓力有關(guān)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2015年前三季度，全國(guó)商品房待售面積66510萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了16.4%，而2010年全國(guó)商品房待售面積尚未及2億平方米，2014年時(shí)全國(guó)待售面積已經(jīng)突破了6億平方米。

　　對(duì)于待售房地產(chǎn)的化解應(yīng)對(duì)政策，現(xiàn)在市場(chǎng)有兩種主流意見(jiàn)。一種是要通過(guò)對(duì)投資性住房進(jìn)行物業(yè)投資稅的征收，來(lái)促使主要由投資行為影響的房地產(chǎn)價(jià)格回歸到均衡水平，從而讓市場(chǎng)中的無(wú)效自住需求得到釋放，使之從無(wú)效需求變成有效市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)待售積壓住房去庫(kù)存。依此盤(pán)活房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)價(jià)格帶動(dòng)的企業(yè)成本價(jià)格(含人力或勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本)合理回歸，以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他實(shí)業(yè)的資金擠出效應(yīng)和哄抬資金價(jià)格效應(yīng)得到緩解。

　　第二種意見(jiàn)是不針對(duì)住房投資行為引導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格通過(guò)物業(yè)投資稅來(lái)引導(dǎo)，維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)加大寬松貨幣的寬松力度，改變貨幣供應(yīng)與商品供應(yīng)的配比比例，以隱性的或者顯性的通脹(或者貨幣貶值)來(lái)消化房地產(chǎn)業(yè)的待售商品房庫(kù)存壓力。這一過(guò)程中，除了維持低利率政策、降低其他實(shí)業(yè)企業(yè)的資金成本以外，再輔以定向?qū)捤韶?cái)政政策，來(lái)平衡隱性或者顯性通脹過(guò)程中的各產(chǎn)業(yè)均衡，以及撫慰此過(guò)程中不同群體的利益得失。

　　這兩種意見(jiàn)在政策邏輯層面，大致都是可以站得住腳的。從起點(diǎn)到終點(diǎn)，兩種政策執(zhí)行下來(lái)，都有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性，也就是殊途同歸。但是在執(zhí)行過(guò)程中，有一個(gè)很大的國(guó)際經(jīng)濟(jì)變量，如果考慮進(jìn)去的話(huà)，兩種政策具體執(zhí)行的利弊就會(huì)有一個(gè)明顯差異。如果是執(zhí)行第一種政策思路，對(duì)于國(guó)內(nèi)群體所要承受的壓力，需要有合理的預(yù)期。這種思路，整體執(zhí)行過(guò)程最大的好處是內(nèi)部可控，中間受制于國(guó)際經(jīng)濟(jì)變量的可能性相對(duì)很小。物業(yè)投資稅在全球市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)普遍的設(shè)置，一旦采用，對(duì)投資人的全球資產(chǎn)配置而言，并不構(gòu)成一個(gè)影響較大的變量。

　　如果是第二種思路，在政策執(zhí)行初期國(guó)內(nèi)群體要承擔(dān)的壓力相對(duì)較小，因?yàn)橥浀男Ч拓泿刨?gòu)買(mǎi)力與國(guó)際資產(chǎn)配置得失變化并不明顯，而一旦執(zhí)行到中期，國(guó)際變量的壓力就不再是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)政策可控的了，即便在這一過(guò)程中，人民幣國(guó)際化和自由化的進(jìn)程放慢腳步，相關(guān)管控之外的全球與資金進(jìn)出的總量也難以估計(jì)。

　　兩種政策思路各有利弊，做選擇應(yīng)該考慮執(zhí)行過(guò)程中的變量是否可控，熱議的國(guó)家住房銀行這類(lèi)機(jī)構(gòu)是否設(shè)置，如何設(shè)置，首先可能也得看采用以上哪種思路。

　　在很多學(xué)者眼中，近期中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下行，最關(guān)鍵的因素之一就在于房地產(chǎn)投資不斷萎縮，而背后的直接原因正是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存過(guò)高。

　　正因?yàn)槿绱耍衲甑闹醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議以罕見(jiàn)的篇幅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化政策作了較多的規(guī)定，并把“去庫(kù)存”納為2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”之一。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的定義，房地產(chǎn)的“庫(kù)存”含義應(yīng)該是比較清楚的：即指商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)待售面積，指報(bào)告末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

　　也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的“庫(kù)存”并不是如某些人士所認(rèn)為的那樣，被泛化為“十三五”規(guī)劃中要新建的住房，也不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得土地但沒(méi)有開(kāi)發(fā)的住房，更不包括沒(méi)有進(jìn)入商品房市場(chǎng)的保障性住房及棚戶(hù)區(qū)改造的返遷房。

　　如果住房市場(chǎng)“庫(kù)存”按照這樣的界定，那么當(dāng)前一線(xiàn)城市及人口流入較多的部分二線(xiàn)城市，基本不用擔(dān)憂(yōu)去庫(kù)存的問(wèn)題，因?yàn)檫@些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅庫(kù)存去化率已大致回到市場(chǎng)正常水平，而且商品房?jī)r(jià)格有所上升，又開(kāi)始刺激投資者涌入市場(chǎng)。

　　基于此，對(duì)于這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，去庫(kù)存的任務(wù)要差別性地對(duì)待，至少不能再采取各種優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)住房投資者。事實(shí)上，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)過(guò)高，新進(jìn)入的農(nóng)民工及大部分住房消費(fèi)者基本沒(méi)有支付能力進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。

　　所以，對(duì)于一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的實(shí)質(zhì)就是不能以?xún)?yōu)惠政策來(lái)形成錯(cuò)誤的激勵(lì)，讓大量的投資或投機(jī)需求再涌入市場(chǎng)，而應(yīng)該讓這些城市按市場(chǎng)法則去自行調(diào)整與恢復(fù)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)真正庫(kù)存嚴(yán)重過(guò)剩的是三線(xiàn)和四線(xiàn)城市，及部分二線(xiàn)城市。當(dāng)前“去庫(kù)存”任務(wù)主要針對(duì)的正是這些城市。

　　對(duì)于這一部分市場(chǎng)而言，采取讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)、讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)、讓投資者購(gòu)買(mǎi)出租等優(yōu)惠政策，一定程度上會(huì)起到作用，但效果也不能過(guò)于高估。因?yàn)檫@些城市主要的問(wèn)題在于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機(jī)會(huì)少，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購(gòu)買(mǎi)住房并不是一件易事。

　　而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這類(lèi)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)下跌近兩年，很難讓他們產(chǎn)生進(jìn)場(chǎng)投資的意愿。另外，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)也不是容易的事情，因?yàn)檫@些城市多數(shù)地方的房?jī)r(jià)本來(lái)就不算高。

　　更重要的是，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以嚴(yán)重過(guò)剩，不僅在于當(dāng)前已經(jīng)存在的可供銷(xiāo)售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問(wèn)題需要解決。

　　一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就算已經(jīng)把房子賣(mài)出去，但如果接手的是投資性住房需求，購(gòu)房者既難以賣(mài)出去也難以租出去，空置率相當(dāng)驚人，這等于是把原來(lái)存在于開(kāi)發(fā)商手中的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者手中，依然有可能會(huì)蔓延到金融市場(chǎng)。

　　二是這些城市的住房市場(chǎng)去庫(kù)存化不僅在于如何把目前過(guò)多的住房銷(xiāo)售出去，更在于如何切斷再增加住房庫(kù)存的根源?？梢哉f(shuō)，如果不能做到這點(diǎn)，即使現(xiàn)在的住房庫(kù)存消化了，新的庫(kù)存又會(huì)涌現(xiàn)。

　　所以，對(duì)當(dāng)前三、四線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存化的核心就是要斬?cái)嘧》渴袌?chǎng)再快速擴(kuò)張的根源。這些根源既包括不少地方的土地財(cái)政、對(duì)GDP過(guò)分追求的偏好，也包括少數(shù)官員的尋租與設(shè)租等。

　　所以，這些城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存化并非僅僅是把現(xiàn)有的住房賣(mài)出去那樣簡(jiǎn)單，還需要進(jìn)行一系列的制度改革。