近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因宅基地引發(fā)的糾紛越來越多，其中，突出的還是宅基地能否轉讓的問題。那么，農(nóng)村宅基地能否轉讓?我國現(xiàn)行的法律是怎樣規(guī)定的?宅基地轉讓后會產(chǎn)生怎樣的法律后果?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r(nóng)村房屋轉讓作出過詳細規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農(nóng)村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農(nóng)村建設，本文試從法律應用層面及理論上、司法實踐等方面提出農(nóng)村宅基地流轉的問題。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地是專門給農(nóng)村集體成員解決住房問題，分配給他們的帶有福利性質(zhì)的一種土地使用權，只有農(nóng)村居民才可以享受，宅基地使用權是不能進行自由買賣的，只允許集體組織內(nèi)部成員進行調(diào)劑?！鞍捶梢?guī)定，宅基地的所有權屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，買賣農(nóng)戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓?！庇嗦蓭煴硎?，農(nóng)村宅基地使用權不能像國有土地使用權那樣在市場上流通，但可以在集體組織內(nèi)部進行調(diào)劑，但這種調(diào)劑也是有條件的。

　　關于農(nóng)村宅基地使用權的轉讓問題，從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟組織成員和非本集體經(jīng)濟組織成員轉讓。如果受讓方也是本集體經(jīng)濟組織成員，經(jīng)過集體經(jīng)濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。根據(jù)《合同法》第五十一條，無處分權人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經(jīng)過農(nóng)村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。而向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉讓農(nóng)村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟組織成員無法取得。

　　依據(jù)宅基地管理辦法：

　　宅基地使用權的轉讓法律效力：

　　1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

　　(1)城鎮(zhèn)居民購買;

　　(2)法人或其他組織購買;

　　(3)轉讓人未經(jīng)集體組織批準;

　　(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

　　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

　　2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

　　(1)轉讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

　　(2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉讓;

　　(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

　　(4)轉讓行為征得集體組織同意;

　　(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。